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商品房买卖如何维护自己合法权益

宋某、黄某与李某、王某、某公司确认合同无效纠纷一案

案情简介：

   本案中，叶某、黄某（夫妻）与李某交易，购买某公司一套房屋，为经济适用房，并声称该房屋为王某以所欠工程款抵给他的，李某以某公司为甲方，与叶某签订购房合同。但某公司得知后，将购房合同收回，同时叶某又得知该房屋已经被别人入住2年，因此李某、黄某（夫妻）将李某、王某、某公司告上法庭，一审判决，李某返还购房款25万元，李某不服，提起上诉，要求王某、某公司承担连带责任。

争议焦点：

   25万元是工程款还是购房款？购房合同是否无效？

判决结果：

 二审法院经审理后认为，被上诉人王某提供了生效证明及结案证明、执行出具的说明李某与王某已经不存在拖欠工程款的事实。但李某并不认可，故法院认为这是李某与王某之间的纠纷，李某可向王某另行主张权利，依法认定25万元为购房款。

二审法院认为，依照相关法律规定，合同履行不能指的是债务人由于某种原因。事实上已经不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或者转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。合同履行不能的法律后果是债权人可因债务人的履行不能而解除合同，并要求损害赔偿。本案因双方签订的《购房协议书》约定交付房屋，由于不具备行政审批销售条件，导致合同不能履行。被上诉人叶某、黄某主张李某返还购房款及占用期间的利息。由上诉人李某出具的《收据》为证，符合法律相关规定，应予以支持。根据合同的相对性原理，未收取购房款的某公司并非本案适格当事人，上诉人李某关于一审程序错误的上诉理由，本院不予采纳。故，二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

                                  2018年01月26日

                                  河南文赢律师事务所